Miten asunto-osakeyhtiölaki muuttuu 1.10.2026? 

Asunto-osakeyhtiölain muutokset tulevat voimaan 1.10.2026. Uudistus vahvistaa taloyhtiön keinoja puuttua häiriöihin ja lyhytvuokrauksen haittoihin, se mahdollistaa nykyistä enemmän sähköisiä tiedoksiantoja ja selkeyttää sähköautojen latauspisteiden kustannusjakoa, taloyhtiön ja osakkaan välistä kunnossapitovastuuta sekä osakkaan tiedonsaantia ja helpottaa huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista.

Lakimuutoksen keskeisiä uudistuksia ovat:

Voiko taloyhtiö puuttua lyhytvuokraukseen hallintaanotolla? Laajenevatko muut hallintaanoton perusteet?

Hallintaanoton perusteita laajennetaan. Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:

—

4. asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa;

5. osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää;

6. osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen

7. osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan on 5 tai 6 kohtaan rinnastuva erittäin painava syy.

Lainsäädännön muutos antaa taloyhtiöille aiempaa tehokkaammat keinot puuttua lyhytvuokrauksen ongelmatilanteisiin. Uudet hallintaanottoperusteet voivat tulla sovellettavaksi myös silloin, kun osakkeenomistajan vieraat aiheuttavat häiriötä tai vahinkoa yhtiön omaisuudelle. Terveyden säilyttämiseksi taloyhtiöllä on jatkossa paremmat keinot puuttua esimerkiksi tupakkalain mukaisen tupakointikiellon rikkomiseen.

Voiko hallintaanottovaroituksen lähettää sähköisesti?

Yhtiökokouskutsut on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle osakehuoneistorekisterissä olevaan postiosoitteeseen tai sähköpostiosoitteeseen. Hallintaanottoon liittyviä varoituksia voidaan tietyin edellytyksin antaa sähköisesti. Tämä sujuvoittaa taloyhtiöiden hallintoa.

Miten sähköautojen latauspisteiden kustannukset jaetaan?

Lakiin lisätään uusi säännös, jonka mukaan latauspisteitä koskevasta uudistuksesta ja uudistustyön kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut jaetaan tasan niiden osakehuoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä muuta. Uusi säännös selkeyttää tilannetta, jossa latauspisteisiin soveltuvaa vastikeperustetta ei yhtiöjärjestyksessä ole. Yhtiöjärjestyksen määräys on kuitenkin lähtökohtaisesti ensisijainen suhteessa lakiin.

Mikä kunnossapidon ja osakasmuutostöiden vastuissa muuttuu?

Laki selventää yhtiön ja osakkaan välistä kunnossapitovastuuta. Täsmennetään, että ikkunat kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle kokonaisuudessaan (ulkoikkunoiden lisäksi myös ikkunarakenteen sisempi ikkuna tai ikkunat, tuuletusluukut sekä ikkunoiden rakenteet ja muut osat mm. puitteet, karmit, lasit, tiivisteet ja helat). Täsmennetään, että osakkeenomistaja vastaa osakasmuutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.

Mitä asiakirjoja osakkaalla on oikeus saada yhtiöltä?

Osakkaan tiedonsaantioikeus laajenee käsittämään osakehuoneistoa koskevat asiakirjat. Jatkossa osakkeenomistajalla on oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta osakehuoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta. Jäljennöstä ei kuitenkaan saa antaa, jos se tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa. Jäljennöksen antamisesta voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.

Voidaanko vastikeperustetta muuttaa ilman kaikkien osakkaiden suostumusta?

Kyllä. Kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettäviin osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta ja muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä.

Osakkeenomistajien maksuvelvollisuus yhtiötä kohtaan voi kasvaa yhtiöjärjestyksen muuttamisen seurauksena, kun liikehuoneiston vastikeperusteesta poistetaan jokin kerroin (esim. 1,5) käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä asunnoksi.

Mitä hallituksen kannattaa tehdä ennen 1.10.2026?

1. Käykää muutokset läpi isännöitsijän kanssa hallituksen kokouksessa.

2. Päivittäkää häiriöiden, vahinkojen ja lyhytvuokrauksen haittojen dokumentointitapa.

3. Tarkistakaa hallintaanoton malliasiakirjat ja tiedoksiantomenettelyt.

4. Arvioikaa vireillä olevien latauspistehankkeiden päätös- ja kustannusperusteet.

5. Sopikaa, kuka vastaa osakkaiden asiakirjapyyntöihin.

6. Tiedottakaa osakkaille heidän oikeuksiinsa ja velvollisuuksiinsa vaikuttavista muutoksista.

Usein kysyttyä lakimuutoksesta

Milloin lakimuutokset tulevat voimaan?

Muutokset tulevat voimaan 1.10.2026.

Kielletäänkö lyhytvuokraus taloyhtiöissä?

Ei. Uudistus antaa taloyhtiölle uusia keinoja puuttua vähäistä suurempiin, asuinkäytöstä poikkeaviin haittoihin tai lisäkustannuksiin.

Pitääkö yhtiöjärjestys muuttaa?

Ei automaattisesti. Se kannattaa kuitenkin tarkistaa etenkin sähköautojen latauspisteiden rakentamisen yhteydessä.

Kirjoittaja: Timo Metsälä, hallitusammattilainen, Hallitustuki

Lähteet: Oikeusministeriö: Asunto-osakeyhtiölain uudistus ja Finlex: asunto-osakeyhtiölaki. Tarkistettu 30.7.2026.